目前,“地产+医疗”成为了地产界和医疗界的热门话题，地产企业转型医疗健康已经成为新常态。据不完全统计,在地产拓展业务的风潮之中，转型医疗方面的房企已超过17家,其中包括万达、富力、万科、恒大等。

从2014年开始，房企转型成为一个时髦话题，到了2015年已形成风口，成为原本沉闷的房地产板块最大的股价引爆点。据上证报记者的统计，截至2015年底，涉及转型及多元化发展的近50家上市房企中，有三分之一转型大健康领域。在东方证券首席研究员竺劲看来，房企转型的三大方向可简称为IMF，即“互联网+”（Internet of things）、医疗大健康（Medical Care）和大金融（Financial Service），而从转型房企的数量上来说，大健康领域无疑吸引了最多房企，成为最热门的转型领域。

根据行业证券研报显示，截止到2016年，140多家房企中，有41家房企已经或者正在转型，主要涉及医疗、能源、互联网、金融、军工、材料、影视传媒、环保八个方向。其中医疗占比最高，约13家。

众多领域中，为何地产大佬都开始紧盯医疗健康这块肥肉？

天时+地利+人和，地产进军医疗时机已来：

第一，中国经济发展机遇和政策导向：“十三五”规划建议将“健康中国”上升为国家战略，拟将健康医疗产业规模扩至10万亿元量级。

2010年12月，《关于进一步鼓励和引导社会资本举办医疗机构的意见》，明确提出鼓励社会资本办医。鼓励和引导社会资本举办医疗机构，有利于增加医疗卫生资源，扩大服务供给，满足人民群众多层次、多元化的医疗服务需求。

2013年10月，国务院印发了《关于促进健康服务业发展的若干意见》，进一步明确多元化办医格局，向紧缺型医疗机构方向引导。鼓励企业、慈善机构、基金会、商业保险机构等以出资新建、参与改制、托管、公办民营等多种形式投资医疗服务业。

2014年1月，《关于加快发展社会办医的若干意见》，全面开放社会资本办医，简化并降低审批门槛。

2014年3月30日，国务院发布《关于印发全国医疗卫生服务体系规划纲要（2015—2020年）通知》，提出大力发展非公立医疗机构，积极推动移动互联网发展，健康大数据应用、惠及全民的健康信息服务和智慧医疗服务。

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2016年6月24日，国务院发布《关于促进和规范健康医疗大数据应用发展的指导意见》，指出健康医疗大数据是国家重要的基础性战略资源。特别提到“互联网+健康医疗”，鼓励政府和社会力量合作，注重盘活、整合现有资源，积极鼓励社会力量创新发展健康医疗业务，整合线上线下资源，探索互联网健康医疗服务模式。

第二，老龄化社会趋势的到来，健康、养老产业均被认为发展前景巨大。医疗用地性价比高：相比高企的商业用地价格，医疗用地便宜到等同于白送，且地理位置往往位于居民密集、人口繁华的地带。这对许多地产商来说，不失为一个“曲线救国”的好方法。

例如，在万达青岛东方影都项目中，住宅用地2083元/平米，科教用地219元/平米，医卫慈善用地楼板价是150元/平米。住宅用地是医卫用地的14倍，差异巨大。谁能放过这块热饽饽，地产商们都希望从政府方面争取到更多优惠。

第三：居民健康意识提升，对医疗需求旺盛：由于中产及富裕人群的崛起，越来越多人非常迫切改善现有医疗服务。根据《中国富裕人群调查报告》，有86%的精英人士对现有医疗服务表示不满，迫切需要专家进行治疗、希望拥有完善的术后康复和专业家庭护理。而且，精英人士们消费力强，对费用不敏感，更关注医院设施环境、医生素质和诊疗效率等问题。

天时+地利+人和三种因素的加成影响，也使得房企们大步迈进医疗行业。甚至还有房企选择直接退出房地产行业转向医疗保健领域。

国内30家地产公司进入医疗，最早自2000年开始：

备注：文中所搜集数据，仅包括“地产+医疗”项目，部分具有代表性的养老地产项目。

从时间上分析，2013年地产+医疗火热有几个原因，其一是所谓的地产行业“白银时代”的到来。当时万科集团总裁郁亮撰文称，彼时“房地产行业已经度过了最黄金的岁月，人人弯腰都可以捡到黄金的时代结束了，房地产进入了白银时代”。在此时间节点前后，地产公司纷纷开始进行多元化业务尝试，进入能源、商业、物流、教育、医疗等领域，医疗大健康是其中非常重要的一个分支。当年有万科、运盛、珠江、世联等地产公司开始开拓医疗业务。

合作方多为外资医疗机构

从以上项目来看，地产商共建医院的合作方往往是外资医疗机构。

因为在医疗布局上，高质量的医师招募、医院品牌建立和医院管理运营是地产商投资的重难点问题，房企有资金少资源；而外资医疗机构大部分来自医疗医院发达的国家和地区，进入中国市场则是有资源缺资金。双方优势互补下，更容易产生良好的化学反应。房企出硬件服务和资金，外资医疗机构出技术、设备和管理团队。

综合性医院以中高端人群为主

在综合性医院的建设上，地产商定位人群一般为中高端人群。比如2016年，万达与IHG合作，投资150亿元在青岛、上海、成都建立三家国际综合性医院医院，由IHG运营管理并使用IHG品牌。三座医院均按照国际顶尖标准设计建造。大城市优质医疗资源总量不足，成为万达考虑介入的原因之一。万达其他业态如顶级写字楼自身拥有的建造和设计优势，成为定位中高端客户群的保障，能引流对口客户、“滋养”医疗，而高端医疗机构聚集的人气又能反哺万达。本质上并没有离开地产的大框架，而是形成了一种新型生态圈。

专科医院切入以门槛高、热度火的领域为主

专科医院方面，地产商进入的往往是门槛较高或者热度较火的领域。恒大、绿景在肿瘤专科医院、心血管专科医院有所布局；恒大还把韩国的整容医院纳入旗下，进入了前景庞大的医美行业；万科更是在抢占市场空白较大的儿童医院市场。但由于管理费高昂的问题，放弃于海外医疗机构合作，转而向复旦大学儿童医院进行合作。但是民营专科医院如何跑赢当地强势的三甲医院，第三方配套服务、选址、以及客源获取等因素就成为考虑的关键。

诊所以基础医疗为入口

如今分级诊疗政策下台、医生多点执业放开，基础医疗呈现百花齐放的态势。地产进入诊所业态，往往也立足于基础医疗。比如，远洋集团(6.01,-0.12, -1.96%)建立的“海医汇”就是努力扮演“三甲医院离岸门诊部”的角色。一方面与三甲医院合作，聘用名医坐诊；一方面，建立转诊“绿色通道”，覆盖三甲医院、专科医院等为大病转诊，建立闭环式医疗服务。

但想要获取更多客流，做好分级诊疗的“守门人”是一方面。能否切入商保，解决支付问题更成为民营诊所需要思考的问题。

老龄化急剧加快，养老服务，大有可为

从投资的角度看，地产公司发起的医疗投资基金或者在医疗领域的直接投资不是很多，原因在于医疗本身是一个长周期、慢回收的产业，与地产公司在建设周期、资金回笼期上较有差异，不易受到地产公司的青睐。

综合来看，地产+医疗的主要领域还是以医疗服务为主，对上下游的医药生产及医院管理介入的较少，追求投资带来的与地产主业的协同，功能性更强。

随着中国老龄化的社会状况逐渐显现，养老医疗前景仍旧非常明朗。

养老服务可能占据未来医疗地产的江山

截止到2017年底，中国60岁以上的人口达到2.4亿人，65岁以上的人口达到1.58亿人。新增60岁以上的人口首次超过1千万，今后将按一千万为基准往上增长，所以老龄化的速度之快、规模之大，世界前所未有。

老龄化的巨大需求，加上养老上升为国家政策，未来，养老服务可能占据中国医疗地产的半壁江山。

面对这种情势，目前已经有许多地产商纷纷布局养老和康养领域。万科已初步形成三大产品线，即随园嘉树（大型养老社区）、随园护理院（国际化老年康复护理机构）和随园之家（社区居家养老服务照料中心）。

保利落地“三位一体”（即居家养老、社区养老和机构养老）的养老战略，培育养老生态圈。绿城在2014年就成立了上海蓝熙健康管理有限公司，主打社区医疗和家庭医疗，包括为业主提供健康档案、健康管理、疾病诊断、康复护理等四大方面的健康服务。太阳城已在全国多地建设有养老地产项目，是目前最成功的一批养老地产之一。

但从整个行业情况来看，养老地产仍处于起步阶段。由于养老地产资金投入量大，包括医疗、康复护理、交通等配套设施，需要有雄厚的资金作保障。所以，一般在此布局的都是大型地产公司。

机遇与挑战并存，投资需谨慎

医疗行业是朝阳行业不可否认，但风口背后也存在房企和医疗行业之间巨大的文化鸿沟。医疗行业讲究精耕细作，回报周期慢；而房地产行业则粗犷开放，追求快速地回报效率。

因此，机遇虽好，却也暗流涌动。

挑战重重，医院运营、战略定位、获客等因素需周全考虑。

许多地产商在没有对行业进入深入研究前，以“管理”是互通的为理由，盲目进驻医疗行业，浮躁运作，导致转型失败。

比如上海国际医学中心，它是上海第一家营利性的高端综合医院。医生专家配置顶级，以“交大系”为主的8家三甲医院多点执业专家医生；基础设施堪比五星级酒店；但经营一年多，入住率仅一成左右，运营成本超亿元，业绩不甚理想。

一方面是其投资方与运营方的磨合不甚融洽，运营出现问题。

二是地理位置偏远，患者、专家不愿前往，再加上公立医院特需未剥离，医学中心的优势难显现。

许多地产商在布局医疗上，都会出现类似的问题：

管理运营存在欠缺，有些地产商，太相信资本的力量，把医院管理想得太简单。医院管理见效慢、投入高，地产过分注重业绩，管理容易出问题。目前地产跨界尚未有成熟的运营模式，所以，地产商会更多的选择与经验丰富的医疗公司、医疗机构进行合作，后者给予资源、技术上的支持。

医院品牌特色定位不清晰

许多地产在入驻医疗行业时，只根据最赚钱的科室入手，然后再考虑是做综合还是做专科，对本身的品牌特色定位不清晰。

 这就存在区域内优势学科竞争问题，比如高端综合医院，常常会被所在区域公立医院的专家门诊号所压制，如果没有突出的学科优势、人才优势，很难吸引病患流量。

病患流量如何吸引？

这个问题其实与上两个问题息息相关，如果医院管理不到位、定位没有解决患者就医痛点，很难获得消费者的认可。

所以，地产这只大象，想要真正在医疗领域跳舞并没有那么简单。

人才，一直是最大的障碍

此外，人才的缺失，是所有地产医疗发展最大的瓶颈。即使是像上海国际医学中心这样拥有顶尖人才团队的高端医院，依然逃脱不了人才对其发展的束缚。虽然医生多点执业得到政策支持，但实际执行起来仍有困难。每个院对于医生多点执业细则不甚相同且繁琐，打击了年轻医生的积极性。另一方面，民营医院在吸引人才时，即使给出了超出同行业标准的薪水，也很难摆脱医生们对于职称、福利、行业口碑的追求，好的管理人才难寻觅。

所以，如何找到优秀的人才、留住优秀的人才，成为地产商需要跨越的珠峰。不过可以想象的是，地产医疗发展是大趋势，在未来将有更多地产入驻。在大浪淘沙中，谁能更贴近民众的需求，谁就能突出重围。