健康点分析了A股+港股上市的123家房地产企业，其中超过100家上市公司都曾提出转型的口号或战略，这里面超过1/3的转型实践集中在了医疗健康产业，累计投资金额超过5亿元的地产公司从万达集团、恒大集团到深天地、宜华健康不下十家。

嗅觉灵敏的房地产商正以空前的热情涌向医疗健康产业，这里固然风光无限好，但是同样险滩暗中藏。多位来自地产和医疗行业的人士提醒：地产公司转型医疗，兴奋之余先睁眼看好可能面对的“坑”。

医疗地产大不同

“我原来碰见做房地产的同事到医疗行业来经常讲的一句话就是：‘管理是相通的’。我想跟大家分享的就是让专业的人做专业的事，千万不要做医疗的时候去鼓吹管理是相通的。”中信医疗集团副总经理王为如此说道。

在王为看来，地产和医疗这两个行业都有强烈的特殊性，房地产格局粗犷、坚定、开放，医疗比较局限、精细、调和、保守，这两种行业文化很容易碰撞，也很容易产生矛盾。

“得要提醒一下很多希望进军医疗的地产界人士。做房地产的时候你是主角，做医疗你是配角，医疗的主角是谁呢？是公立医院，所以大家要想明白，要做一个医院在北京要超过协和，在上海要超过中山，那可能性是不大的。”

这其中最大的困难就在于医疗人才的获取。泰禾集团医疗事业部总经理潘红认为，“地产行业进军医疗，我觉得最缺的其实是医院管理者。我用过很多公立医院院长，但是一些院长到了民营医院很难受。以前公立医院院长一人之下万人之上，但到了民营医疗老板要跟他讲KPI，要跟他去做业绩，那他真的受不了，心态就出了问题。”

人才问题也制约了地产公司进军医疗的步伐。2013年万科集团与深圳宝安区政府签订协议，将由万科投入3亿元打造一所综合性中高端儿童医院。根据当时的通报，万科医院拟于2014年就动工建设，然而在实际操作过程中，这家儿童医院由于缺乏合作方、专业医疗管理人才等原因，到今日都尚未投入实质运营。

地产商即使招到人能不能留住人也是一大问题。王为表示，“广东有一个大的房地产商做医疗，把我一批老同事老领导拉过去，结果他们现在纷纷离开。”

上海申康医院发展中心副主任朱同玉认为，如果抱着追求房地产的利润回报率来投资医疗，是不现实的。医疗本质是公益性的，医疗要做的是平台，通过这个平台的服务，把一些外延服务做成回报性的，是比较可行的方案。

意在土地的房地产商能否办好医疗？

在土地成本日渐升高的当下，医疗用地的价格优势也在推动着地产商人在医疗行业的投资。

据《深圳特区报》报道，2014年深圳当地政府就医疗卫生用地提供的报价是每平米750元人民币。而据新华社援引房地产代理公司中原集团的报道称，同期一般用途建筑用地的售价是医疗卫生用地的15倍以上，达每平米11315元人民币。

这也难怪王为表示，“有人说部分房地产商兴办医疗，其实意在土地。”

另一方面，在不少社会办医的特别是当前的“诊所热”过程中，高昂的土地租金成本又成为了重大的掣肘因素。

“我们自己也做门诊部，我们认为租金的成本要控制在10%以下，超过了10%的成本，经营起来困难就会比较大。”王为表示。

此前健康点采访一些诊所时发现，房租已经成为其最主要成本。当前越来越多的诊所正像超市一样入驻商场、写字楼等商业楼宇。这虽然在获客和便捷性方面获得了某种优势，但租金成本也随之上升。以上海为例，健康点近日走访的一家位于徐汇日月光广场的诊所，虽然深藏在办公楼宇深处，但是每平米每天的租金成本依然高达4.5元。

除了租金成本的上升，医疗机构的特殊性配置要求也带来了不少麻烦。

王为说，“场地是否合适，需要整体的楼宇要有医疗专业化设计，特别是统一的环保排污。我们之前开设一家诊所时跟杭州的一个商业楼宇接触，发现他们整体设计全部没有做，后来不得不重新补。他也提出这些手术室共享，检验中心共享，影像中心共享，这些共享能不能得到当地卫生行政管理部门的认可还是一个问题。

此前丁香园、杏仁医生、平安好医生等多家有志开设线下诊所的企业都或多或少遇到过商户或者住户的反对。有的担心医疗检查过程中的辐射，有的担心医疗废物处理，即使这些担忧都有解决方案，因为无法说服对方，一些诊所不得不重新选址。

复杂的政府关系

泰禾集团医疗事业部总经理潘红认为：“政府跟房地产商之间的关系是又爱又恨，但是没有政府的支持很多事是万万做不下去。”

这里不得不提当前火热的医疗PPP项目。所谓PPP即Public-Private-Partnership模式，即公私合营，政府与社会资本之间为同一个项目建设形成合作关系，通过BOT、BOO、TOT等多种形式实现合作。作为一种融资形式，PPP的本质是政府通过给予私人组织特许经营权和收益权，以获得公共服务与基础设施的建设，从而缓解或解决政府财务窘迫问题。

当前由于负债限制，不少地方政府热衷开展医疗PPP。一些社会资本也在这一过程中寻觅到不少商机。比如凤凰医疗堪称国内PPP模式的成功代表，其IOT模式就是通过对医院进行固定投资承诺，改善医院的医疗设施和诊疗设备，以交换在若干年期限内管理和营运相关医院，从而收取医院的管理费、供应链等收益。

不过医疗PPP项目也同样存在不少“坑”。王为就表示：医疗的PPP项目要谨慎。

王为直言，当前行政区域规划时医保部门鲜有参与。一些政府部门希望医院越多越好，医保部门有着支付压力可能会有不同想法，医保对社会资本办医偏偏又有着强大的限制。

“医院投资人要明白医疗赚钱不容易，医院成长周期长，注重医保对社会资本办医强大的限制。现在全国的医保都支付很大的问题，支付问题不解决好，你办更多的医院是很麻烦的。医保总额限制的时候首先就是拿社会资本医院开刀，这个时候你想跟公立医院站在一个平台上享受同样的政策是很难的。”

此外，不少地产商都希望能通过医疗PPP项目在供应链区域产生一些利润取得回报。但是随着公立医院逐步取消药品加成，禁止“二次议价”等政策的影响，供应链收益的利润将逐步下降，这是所有参与PPP模式的地产企业都将面临的一大挑战。

今年4月，北京市印发《促进社会办医健康发展若干政策措施》的通知，规定“严格社会办非营利性医疗机构监管。社会办非营利性医疗机构要公开主要管理人员收入、卫生技术人员收入总额以及关联交易等信息。对已认定享受免税政策的社会办非营利性医疗机构，通过关联交易或非关联交易和服务活动，变相转移、隐匿、分配该机构财产的，取消其免税优惠资格，5年内不再受理该机构的免税资格认定申请。”这说明一些地方政府已经开始注意并限制社会资本举办的非营利性医疗机构通过供应链攫取利润。